ポートフォリオに不動産を入れたいが難しい件

暗号資産（仮想通貨）を３分の２ほど利益確定した状態で思ったのは、前々から興味のあった不動産投資です。不動産投資初年度の経費類を課税所得（暗号資産の雑所得）とぶつけて節税もできるし、不動産（現物）を資産ポートフォリオに組み込めないかと考えましたが、中々難しいと感じました。

不動産投資への参入障壁

資産ポートフォリオに不動産を入れる手っ取り早い方法は、不動産投資（区分マンションや1棟アパート）ですが、きっちり計算すると非常に渋いです。まず、楽待なんかで検索して見つかる物件（所謂出回り物件）は、表面利回りが5-6％程度です。全額キャッシュで買うのはナンセンスなので、レバレッジを効かせる前提でローンを組んだりすれば、実質的利回りはもっと低いわけなので、様々なリスクを取るリターンに全く見合わないです。また、シノケン、TATERU、大東建託etcのどれとは言いませんが、ほぼフルローンという前提での見積もりを取得しましたが、勝ち目の薄い勝負になると思いました。

自宅購入も気が進まない

順番が劣後しますが、通常なら自宅購入はありです。ただし、私の場合は、家賃補助手当が会社の福利厚生で存在するので、自宅を購入する気が削がれています。また、中古マンションなども割高感が否めず自宅用に買う気にならないというのも要因です。

自宅兼賃貸住宅という選択肢は検討中

何やら自宅が51％を占めれば、金利が有利な自宅向けの住宅ローンが組めるとあって、少々興味がわいて調べています。土地を買ってキャッシュフローが良いようなら選択肢になり得るかもしれません。

【皆の夢】土地を買ってマンション（アパートでも可）を建てて経営or最上階に住む

上述しましたが、売りに出ているアパートやマンションは利回りが悪いですし、不動産投資物件を売ってくれる会社を利用してもリスクとリターンがまるで合っていません。そうであれば、自分が住みたいエリアに自分が住みたい間取りでアパートかマンションを建てれば、自分の感性に間違いがなければ、他の人も住みたい住居になる（空室にならない）かつ自分が住んでも満足なので、いいアイデアではないかと思いましたが、これができれば苦労しないよというアイデアだと思われます。まず融資は引けるのかって話もよくわかりませんし。おそらくマンションを建てる金額の融資は無理でしょう。また、そもそも採算が合うのかもよくわかりません。一応、一部屋が広いアパート（２LDK以上）を土地を買って建てた場合いくらくらいかかるのかは試算してみようと考えています。